房地產(chǎn)未來之展望：市場與政策雙重長效機制
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以鄧小平“南巡講話”為起點的25年，房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展成為支柱產(chǎn)業(yè)，對國民經(jīng)濟產(chǎn)生了巨大的帶動作用。另一方面，這25年間房地產(chǎn)調(diào)控在穩(wěn)增長和控房價之間幾經(jīng)反復，先后動用了貨幣、信貸、稅費、土地等各種政策工具，但經(jīng)歷政府的調(diào)控、市場的波動、參與主體的更迭，快速拿地、快速建設、快速盈利的房企經(jīng)營基本模式并沒有發(fā)生根本的改變。
然而政策的風向正在發(fā)生改變，2016年7月政治局會議提出“抑制資產(chǎn)價格泡沫”。2016年國慶前后，房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺。自2016年9月，熱點城市先后發(fā)布新房市調(diào)控政策，七天內(nèi)全國加入調(diào)控行列的城市達到19個。2016年12月中央經(jīng)濟工作會議首次提出“長效機制”：要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位。
從以往經(jīng)驗來看，缺乏長效機制的調(diào)控政策，房地產(chǎn)調(diào)控與經(jīng)濟穩(wěn)增長之間的糾結輪回只會不斷演繹。正如中房集團理事長、匯力基金董事長孟曉蘇在中國房地產(chǎn)報社、中房智庫主辦，瀚華金控協(xié)辦的“將中國房地產(chǎn)改革進行到底中國房地產(chǎn)界25年榮譽殿堂暨特色小鎮(zhèn)難點剖析會議與高峰論壇”中所言，一次一次給房地產(chǎn)帶來波動，這種短期調(diào)控的后果是什么？造成一段時間房屋銷售下降，國民經(jīng)濟受不了，又放開，一下漲上去，銷售額漲上去，房價漲上去，出現(xiàn)了一個短期的效果。所以，堅持政策連續(xù)性穩(wěn)定性，加快建立長效機制很必要。
令人振奮的是，一系列旨在加強地產(chǎn)調(diào)控政策長效性的配合性文件正在相繼出臺。從4月初北京“共有產(chǎn)權房”政策到今年5月，住建部向社會公布《住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》。再到7月，上海從供給端發(fā)力，公開出讓位于浦東新區(qū)張江南區(qū)和嘉定區(qū)嘉定新城兩幅租賃住房用地，提明確“只租不售”。
這些文件統(tǒng)一的特點在于，在不斷增加土地尤其是住宅用地供應的同時，對于租賃住房的開發(fā)與引導，除北上廣深一線城市之外，包括杭州在內(nèi)的大量二三線熱點城市也已經(jīng)開始進行租賃試點。
長效機制一次次被提及，未來5年甚至10年房地產(chǎn)企業(yè)、行業(yè)的轉型之路也逐漸明朗。在萬通地產(chǎn)創(chuàng)始人馮侖看來，房地產(chǎn)政策長效機制給房企們的未來轉型提供的思路已經(jīng)清晰，未來房地產(chǎn)行業(yè)的競爭力將從土地獲取轉化到資產(chǎn)管理。
這也就意味著，從原本的新房市場為主，國內(nèi)的地產(chǎn)行業(yè)將在存量房的價值盤活上進行價值挖掘。在此背景下，“城市運營”逐漸成為行業(yè)的關鍵詞，目前中國房地產(chǎn)企業(yè)中具備一定實力者，對于“城市運營商”這個角色都表達了高度的注意。在當前住宅開發(fā)面臨天花板，包括萬科、綠地、龍湖、首創(chuàng)等開發(fā)商紛紛提出轉型“城市運營商”。
此外，從傳統(tǒng)的商業(yè)、酒店、物管、金融等衍生市場，到近年來興起的特色小鎮(zhèn)、長租公寓等領域，再到與傳統(tǒng)業(yè)務關聯(lián)度不高的醫(yī)療、能源等，不少房企開始布局產(chǎn)業(yè)鏈附加價值，以此規(guī)避將“雞蛋放在一個籃子里”所存在的風險。
雖然多元化發(fā)展戰(zhàn)略在一定程度上可以分擔、相對弱化企業(yè)經(jīng)營風險，但目前很多多元化業(yè)務可能潛在利潤較高，但投資回報周期長，除非大規(guī)模布局，否則短期內(nèi)很難產(chǎn)生足夠的營收規(guī)模。因此，從地產(chǎn)企業(yè)自身的長效機制來講，從開發(fā)商到運營商的角色轉變，是很多房企轉型過程中的必經(jīng)階段。這要求企業(yè)有戰(zhàn)略規(guī)劃、人才儲備、資金投入、項目累積等，并非一蹴而就。
轉自：中國房地產(chǎn)報
